Pour le calcul de l’ISF, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%, qui s’applique dans des conditions particulières. Être propriétaire de sa résidence principale via une société civile immobilière (SCI) ne permet pas de bénéficier de l’abattement de 30 % de la valeur déclarée pour l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Dans une récente décision de justice (Cass. Com, 18.10.2017, G 16-11.180), la Cour de Cassation rappelle ce principe et précise que les déductions et abattements ne sont applicables qu’aux biens dont le contribuable est directement propriétaire, et non à ceux qui appartiennent à un intermédiaire.

Pas d’abattement ISF en cas de résidence principale détenu via SCI

  • Posséder une résidence principale au travers d’une SCI est une situation différente que de posséder un bien directement dans le patrimoine du contribuable
  • Ce sont, en effet, les parts de la SCI qui sont détenues par le propriétaire du bien imposable
  • Néanmoins, le fait de détenir le bien via une SCI apporte un autre abattement lié à la difficulté de revendre ses parts
  • L’estimation de la valeur vénale d’un bien doit tenir compte des difficultés qu’il y aurait à le revendre et qui en diminuent la valeur.
  • En l’espèce, les statuts de la SCI ne permettant de céder des parts qu’à un nouvel associé qui serait agréé par l’intégralité des autres, forment un obstacle à la revente qui diminue la valeur.
  • D’une manière générale, a déjà dit la Cour, compte tenu de la difficulté à vendre un bien détenu à plusieurs, en indivision ou en SCI, le cumul de la valeur des parts n’atteint pas la valeur vénale totale qu’aurait le bien s’il appartenait à un seul.
  • La valeur à prendre en compte pour la fixation de la base imposable est celle qui pourrait être obtenue par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché, au moment de la détermination de l’impôt.

Une question ? Une problématique immobilière ?