Le bailleur est en principe engagé jusqu’au terme du bail commercial qui sera d’une durée minimale de 9 ans. En cours de bail, il peut, dans certains cas obtenir la résiliation du bail commercial. S’il ne peut le faire en cours de bail, il pourra délivrer un congé avec refus de renouvellement à l’expiration du terme.

Les cas de résiliations anticipées du bail commercial : résiliation automatique, amiable et en cas de faute du locataire

Il y a un cas où la résiliation s’opère automatiquement. Il s’agit de la perte de l’immeuble par cas fortuit ou par force majeur dont la destruction ne peut être réparée pour un coût normal. Par ailleurs, une réalisation peut intervenir de manière amiable entre le bailleur et le preneur. Le bailleur peut également, si le bail le prévoit, mettre en œuvre une clause résolutoire ou le cas échéant demander la résiliation judiciaire du contrat en cas de faute du preneur. Il faudra alors prouver qu’il y a une faute contractuelle d’une gravité telle que la poursuite des relations contractuelles est impossible. En général, on considère qu’il y a manquement grave en cas de défaut de paiement des loyers, de changement de destination du bail, ou de modification des lieux sans autorisation ou violation de l’interdiction de sous-louer ou céder.

Le congé à l’expiration d’une période triennale : nouveauté introduite par la loi ELAN

Le bailleur à l’expiration d’une période triennale peut donner congé au preneur afin de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, réaffecter le local d’habitation à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre de restauration immobilière. La loi ELAN du 23 novembre 2018 est venu ajouter un cas de résiliation anticipé pour reprise du bien par le bailleur afin qu’il transforme l’immeuble par reconstruction, rénovation ou réhabilitation en bien à usage principal d’habitation.

Le congé avec refus de renouvellement à l’expiration du bail

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial lorsque celui-ci arrive à son terme. Il délivrera alors au preneur un congé qui en principe devra comporter une proposition d’indemnité d’éviction. Le bailleur peut seulement dans certains cas délivrer un congé refusant le renouvellement sans avoir à payer une indemnité d’éviction. Ce sera le cas s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, si l’immeuble doit être détruit pour cause d’insalubrité, ou si l’immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.