La valeur d’un bien peut se voir diminuer lorsqu’une réglementation vient contraindre le droit de propriété dont jouit l’occupant. Parmi ces réglementations, nous trouvons les différents Plans de Prévention des Risques venant contredire les intérêts privés au profit d’intérêt public.

Dans un cas d’espèce, un locataire en fin de bail commercial et en désaccord avec le loyer de renouvellement proposé par le bailleur a pu obtenir gain de cause grâce à l’argument du Plan de Prévention des Risques.
En effet, le bail incluait un parking souterrain à l’usage de la clientèle. Bien évidemment, le loyer pratiqué tenait compte de cette superficie disponible, chaque m² ayant de la valeur. Or, le bien situé en bordure de fleuve, dans une région où les intempéries sont fréquentes, se voyait régulièrement inondé notamment en période hivernale.
Ainsi, il a pu être démontré que le locataire ne pouvait jouir de ce parking et qu’il était à bon droit de ne pas augmenter le loyer dans le cadre du renouvellement du bail commercial.

Ainsi, nous tenterons de déterminer l’impact d’une telle réglementation sur la valeur d’un bien.

La force des Plans de Préventions des Risques

Un bien situé en front de mer ou avec vue sur la Seine par exemple, semble, de prime abord source de valeur. C’est ainsi, qu’un bien situé dans un secteur prisé peut, avec quelques connaissances et réflexions faire l’objet d’une négociation accrue compte tenu d’un Plan de Prévention des Risques.
De même, lorsqu’un terrain est à vendre, sa valeur réside dans ses capacités de construction. Pour le savoir, il convient d’étudier le Plan Local d’Urbanisme d’une commune. Si celui-ci permet les constructions, la valeur du terrain est alors au plus haut.
Toutefois, en matière administrative, une hiérarchie des normes s’impose. A ce titre, un Plan Local d’Urbanisme s’effacera devant un Plan de Prévention des Risques. Ainsi, bien que le PLU autorise les constructions, un Plan de Prévention des Risques peut le rendre inconstructible puisqu’il vaut servitude d’utilité publique.
En effet, ces Plans de Préventions des Risques édictent des règles de sécurités s’imposant sur toutes opérations de projets d’aménagement et/ou de construction. En conséquence, les occupations et utilisations du sol sur les secteurs concernés peuvent être soumises à interdictions, limitations et/ou prescriptions de la part de l’administration. Ces considérations constituant alors des freins et des restrictions au droit de propriété.

Méthodologie

Comme vu dans un précédent article (le prix d’une partie commune), la jurisprudence admet qu’une valeur est probante lorsqu’est trouvée une cession analogue intervenue dans un passé récent et un périmètre restreint. Il s’agit de la méthode par comparaison.
Mais de quelle manière procéder lorsque les références de comparaison n’impliquent pas les mêmes contraintes, notamment lorsqu’il existe un bien impacté par un Plan de Prévention des Risques et l’autre non ?
Il a été admis par la jurisprudence de la Cour de cassation que « dès lors que la comparaison n’est pas possible parce qu’il n’existe pas un marché de biens similaires en fait et en droit, […] (on) peut utiliser d’autres méthodes comme celle de l’abattement (Com, 12 févr.2008, AJDI 2008.951, obs. Heugas-Darraspen).

Top 5 des principaux abattements en matière de Plan de Prévention des Risques :

Il faut savoir qu’aucune « grille d’abattement » n’existe, les abattements sont, en conséquence, estimés par un professionnel comme l’expert immobilier, possédant les connaissances nécessaires en ce domaine.
En effet, il convient d’évaluer plusieurs points afin d’affecter les abattements correspondants au bien :

  • L’historique du risque : l’abattement appliqué ne sera pas le même si l’événement (inondation par exemple) s’est produit une fois, il y a 25 ans, que si celui-ci est marqué par de fortes récurrences.
  • Les niveaux : un sous-sol peut alors subir une décote atteignant 10%, tandis que son étage supérieur lui, subira une décote moindre, fonction du danger potentiel.
  • La source du risque : de manière logique, un bien situé en bord de mer a une probabilité plus forte d’être impacté par un sinistre qu’un bien situé en centre-ville malgré le fait que le Plan de Prévention des Risques classe le bien dans une telle zone. Il convient alors de pondérer l’abattement proportionnellement à ce risque.
  • Les coûts supplémentaires nécessaires à la sécurité des personnes : D’une part, les coûts de construction à mettre en œuvre. Par exemple, des fondations spéciales, types micropieux ou encore des protections anti-humidité complémentaires (revêtements bitumeux, drains…) doivent être mis en place. A défaut, l’abattement peut s’en voir augmenter.
    D’autre part, les surcoûts d’assurance, en ce sens que la récurrence des sinistres entraîne surprimes et franchises.
  • Le préjudice de jouissance : pour un investisseur, les conséquences d’une privation de jouissance peuvent être dramatiques et fausser le retour sur investissement espéré lors de l’achat.

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