Relativement méconnue du grand public, l’Autorité de Contrôle prudentiel et de Résolution (ACPR) est aux compagnies d’assurances et aux banques ce que l’IGPN est à la police nationale. L’ACPR est adossée à la Banque de France et sa mission consiste en la supervision et la surveillance du fonctionnement notamment des mutuelles et des assurances. C’est dans ce contexte qu’interviennent les expertises quinquennales réalisées par des experts en valeur vénale indépendants. Explication par Elodie Lepinay, responsable des expertises de valeur vénale auprès d’organismes d’assurance chez LAMY Expertise.

En quoi consiste l’expertise quinquennale pour les mutuelles et assurances ?

En application du code des assurances, du code de la sécurité sociale et du code de la Mutualité, la valeur de réalisation des immeubles et des parts de sociétés immobilières ou foncières non cotées, est déterminée sur la base d’une expertise quinquennale. Celle-ci fait ensuite l’objet d’une estimation annuelle pendant 4 ans. On parle alors d’actualisation.

LAMY Expertise intervient-il en qualité d’expert quinquennale ?

Depuis sa création, en 1982, LAMY Expertise a accompagné de nombreuses compagnies d’assurance et mutuelles dans cette obligation d’évaluation des actifs immobiliers composant leur patrimoine. Nos missions sont les suivantes : évaluations quinquennales et actualisations annuelles répondant ainsi aux exigences de l’ACPR, c’est à dire de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, que les organismes d’assurances nomment parfois familièrement le “gendarme des marchés”.

Quel agrément est-il utile d’avoir pour exercer comme expert ACPR ?

Aucun. Les experts “quinquennal” ne sont pas agréés. D’ailleurs, l’ACPR ne transmet pas de liste d’experts. Les organismes d’assurance peuvent choisir librement leur expert dès lors que ce dernier présente : ma compétence technique présumée et des moyens suffisants pour réaliser la mission qu’ils envisagent de lui confier. Il est aussi nécessaire que l’expert dispose de la double indépendance présumée. En ce sens, les dossiers de présentation doivent apporter la présomption que l’expert est indépendant de l’assureur qui le missionne et que cet expert n’a aucun intérêt dans le bien à expertiser. Il en va de soi.

S’il n’y a pas d’agrément ACPR, y’a t-il des pré-requis pour être expert auprès d’un assureur ?

L’expert choisi par l’assureur ou la mutuelle doit maîtriser les Fiches IV et V (« Tableau de Suivi des Expertises » et « Fiches de résumé conclusif »). Bien évidemment, il dit avoir des qualités : son savoir faire, son expérience et son indépendance lui permettent de mener à bien sa démarche de valorisation. Les méthodes d’évaluation de valeur vénale sont nombreuses. La profession n’est pas réglementée et on trouve, de fait, des cabinets d’expertises peu scrupuleux qui maitrisent plus ou moins bien l’exercice. Dans ce contexte, LAMY Expertise et ses confrères sérieux, n’ont pas de mal à sortir leur épingle du jeu. Chez LAMY Expertise, nous avons de belles références clients et notre équipe expertise est composée de membres ayant suivi des formations reconnues (exemple de diplômes : ingénieur bâtiment, institut du droit patrimonial et immobilier, évaluateur immobilier ICH). Enfin, notre président et fondateur de LAMY Expertise, Monsieur Philippe Lamy est régulièrement mandaté par les tribunaux et cour d’appel en qualité d’expert judiciaire. C’est aussi un des membres à l’origine de la rédaction de Charte de l’Expertise Immobilière.

Pourquoi votre équipe intervenant en évaluation est composée d’ingénieur bâtiment ?

Je vous remercie de poser cette question. Car cette dernière est importante et fait de LAMY Expertise un acteur unique sur le marché de la valorisation de valeur vénale immobilière. L’évaluation de valeur vénale immobilière – qu’elle soit réalisée dans le cadre d’une expertise quinquennale ou un tout autre contexte – s’appuie sur des facteurs de valorisation quantitatifs et qualitatifs. Ils s’intéressent au bâtiment et à l’environnement de l’actif expertisé. Parmi les facteurs liés au bâtiment, on trouve par exemple la surface du bien, le nombre d’étages, la distribution du local. Mais pour être précise l’expertise doit également s’intéresser aux modes constructifs, c’est à dire aux matériaux et aux dispositifs qui permettent notamment de limiter les risques d’apparition de pathologie du bâtiment (les fissures, les désordres d’humidité par exemple). Pour apprécier ces caractéristiques, il est important que dans notre équipe, nous disposions de compétences techniques pointues. Cette approche technique est ainsi fondamentale dans notre démarche de valorisation.

Liens utiles pour contacter Elodie de chez LAMY Expertise

Vos questions au jour le jour : expertises et ACPR

  • Est-il vrai que seul les experts membres au sein de l’association européenne TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) peuvent devenir expert quinquennal ?
  • Est-il possible d’obtenir un “agrément” ACPR ?
  • L’ACPR peut-elle consulter un rapport d’expertise en plus des fiches de synthèses ?
  • Pourquoi est-il nécessaire de changer d’expert à la fin d’un cycle quinquennale ?
  • Quelle différence entre une valorisation en année 1 et une actualisation les années suivantes ?

Une question ? Une problématique immobilière ?