Depuis le 1er janvier 2018 l’ISF a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). seuil de taxation, barème, modalités de déclaration de l’impôt, biens imposables, dettes déductibles… Retrouvez l’ensemble des points à comprendre pour ne pas payer un euro de trop d’impôt sur votre patrimoine immobilier.

Le seuil de taxation de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI est un nouvel impôt qui reprend le seuil de taxation de l’ISF. Ainsi les contribuables possédant un patrimoine immobilier dont la valeur or dette dépasse le seuil de 1.300.000 € sont soumis à cet impôt. La valeur du patrimoine est estimée au 1er janvier de l’année. Les modifications qui interviennent au cours de l’année (par exemple, la majorité d’un enfant, la vente d’un bien immobilier…) sont sans incidence sur l’impôt. Selon les estimations de Bercy le nombre de foyers concerné par cette impôt serait en baisse : 150.000 en 2018 contre 351.000 en 2017.

Le barème de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI a un barème symétrique à ce qui s’appliquait pour l’ISF. Le barème de l’IFI est, en effet, le même que celui applicable à l’ISF, avec six tranches d’imposition et des taux allant de 0 à 1,5 %. Comme sous l’empire de l’ISF, les contribuables assujettis à l’IFI bénéficient des mêmes abattements (- 30 % sur la valeur de la résidence principale, par exemple) et, conformément aux règles du plafonnement fiscal, la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peut pas excéder 75 % des revenus. À titre d’exemple, pour un patrimoine immobilier d’une valeur de 2 millions d’euros, l’IFI exigible en 2018 sera de (2.000.000 × 0,70%) – 6.600 euros, soit 7.400 euros.

Les modalités de déclaration de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les obligations déclaratives évoluent et l’imprimé 2725, réservé aux contribuables disposant d’un patrimoine supérieur à 2 570 000 euros, est supprimé. A présent, tous les contribuables redevables de l’IFI devront préciser les biens dont ils sont propriétaires sur l’imprimé 2042, avec la déclaration de leurs revenus.

Les biens imposables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

La déclaration IFI concerne l’ensemble de l’immobilier. Les biens détenus en ­direct ainsi que les biens ­détenus via des structures sociétaires sont assujettis à l’IFI. L’abat­tement de 30% réservé à la résidence principale est maintenu.

En cas de démembrement de propriété, la règle de base pour l ‘impôt sur la fortune immobilière (IFI) énonce que les biens imposables grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Contrairement à une idée reçue, les investissements dans la pierre papier ne sont pas épargnés par le nouvel impôt.

De fait, les parts de SCPI, d’OPCI ou vos foncières cotées doivent être déclarées, qu’elles soient détenues en direct ou dans un contrat d’assurance vie. Les parts ou actions de sociétés détenant de l’immobilier doivent être déclarées à concurrence de la part investie dans l’immobilier.

Cependant, l’immobilier affecté à l’activité ne doit pas être pris en compte. D’autres exonérations existent. Par exemple, vous n’avez pas à déclarer les biens immobiliers détenus par le biais d’une société dont vous détenez moins de 10% du capital.

Les loueurs en meublé sont également exonérés lorsqu’ils exercent leur activité à titre professionnel (il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés, et percevoir des recettes supérieures à 23.000 euros et qui sont supérieures aux autres revenus professionnels).

Les dettes déductibles de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Si le principe de taxation de la fortune immobilière sur une base nette de dettes vaut pour l’IFI comme pour l’ISF, la définition des dettes déductibles est évidemment adaptée au nouveau champ d’application de l’impôt. Le passif déductible est cependant plus limité.

A l’instar de l’ISF, seuls les crédits obtenus pour financer des biens imposables diminuent l’assiette taxable.

Les prêts immobiliers sont pris en compte à hauteur du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition. Mais la réforme fiscale réserve un traitement particulier aux emprunts in fine : le contribuable ne peut malheureusement plus déduire chaque année la totalité du capital restant dû, comme c’était le cas autrefois avec l’ISF.

Pour déterminer la part déductible de l’impôt, le contribuable devra au contraire réaliser un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.

Un dispositif anti-abus est également instauré. Quand la valeur des biens immobiliers est supérieure à 5 millions d’euros, les dettes déductibles au delà de 60% de la valeur de l’actif déclaré ne sont prises en compte qu’à hauteur de la moitié de leur montant.

Enfin, les prêts réalisés en famille ne sont pas déductibles, sauf les dettes contractées auprès d’un proche ne faisant pas partie du foyer fiscal au sens de l’IFI et à la condition que le redevable justifie du caractère normal du prêt.

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