Déterminer la valeur du viager est un mécanisme complexe qui nécessite une connaissance poussée du marché et des diverses techniques de calcul.
Ainsi, l’une des difficultés majeures afin de déterminer de manière juste la valeur du viager réside dans la fixation de la valeur vénale puis dans la fixation de la rente viagère d’autant plus qu’aucune réglementation n’encadre la formule de calcul du viager.
Ce manque d’unicité encore plus complexe et nuit à la lisibilité du calcul et à l’harmonisation du marché.

La valeur vénale de l’immeuble

Le préalable avant de se lancer dans le calcul du viager, est de déterminer la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix auquel le bien pourrait se vendre dans des délais raisonnables compte tenu du marché.
En effet, l’estimation de la rentabilité future de l’acquisition est indispensable et dépend de la valeur vénale du bien au moment de la transaction viagère.

La réserve de jouissance

Il peut s’agir d’un viager libre ou d’un viager occupé.
Pour le viager libre, aucune décote n’est affectée puisque cette forme de viager peut s’apparenter à une vente classique par laquelle le débirentier a immédiatement la libre disposition du bien.

Pour le viager occupé, la réserve de jouissance accordée peut être calculée grâce à deux barèmes :

  • Le barème Daubry
  • Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des Impôts

La déduction du bouquet

Aucune règle ne conditionne le montant du bouquet, il en va des usages et des besoins immédiats du crédirentier pour le fixer.

Pour un viager libre, il suffit de déduire de la valeur vénale le montant du bouquet souhaité par le crédirentier.

Pour le viager occupé, la valeur vénale sera d’abord diminuée d’un certain pourcentage correspondant à l’avantage que représente, pour le vendeur, le fait de pouvoir occuper son logement.

L’application du taux de rente au capital rente

Une fois la valeur économique déterminée dans le cas du viager occupé et une fois la valeur vénale diminuée du bouquet déterminé dans le cas du viager libre, il convient de fixer le “capital rente”.

Deux paramètres entrent alors en compte :

  • Les tables de mortalité, fonction de l’âge et du sexe du crédirentier permettant d’établir une espérance de vie théorique
  • La stipulation de réversibilité introduite au contrat conditionnant le taux de rente à la pluralité ou non de vendeur crédirentier