Le droit de préemption permet à une personne de devenir l’acquéreur d’un bien en lieu et place de l’acheteur. Dans quelles situations le droit de préemption est-il valable ?

Comment définir le droit de préemption ?

Au cours d’une transaction immobilière, le droit de préemption va permettre à une personne d’être acquéreur à la place de l’acheteur. De ce fait, le vendeur est obligé de lui vendre son bien. L’intérêt public et la protection du locataire sont les deux axes qui justifient cet entrave à la liberté contractuelle.

Généralement, le droit de préemption est lié à l’intérêt public (article L210-1 du Code de l’urbanisme). Avoir un droit de préemption permet le respect des dispositions légales, d’avoir des droits sur un bien sur le point de s’effondrer ou encore protéger une zone sensible.

Il existe différents types de droits de préemption et de titulaires.

Le droit de préemption dans les collectivités publiques

Tous les droits de préemption des collectivités publiques telles que les communes ou les établissements publics sont regroupés dans le Code de l’urbanisme. Les collectivités publiques, grâce au droit de préemption, sont en mesure de mettre en avant l’intérêt public et la réalisation d’aménagements.

Le droit de préemption urbain est le plus courant de ces droits pour les collectivités publiques. Les communes ayant un “plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme” (article L211-1 du Code de l’urbanisme) peuvent, grâce à ce droit, faire l’acquisition de biens mis en vente dans un périmètre prédéfini par ce plan. Le conseil municipal doit donner en amont son accord pour l’application de ce droit.

Le droit de préemption permet également à la commune de protéger des zones, de les aménager ou encore de prévoir des activités dessus. Pour cela, le droit de préemption est en lien avec “un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité” (article L214-1 du code de l’urbanisme). La commune est alors en droit d’acquérir des fonds de commerce, des baux commerciaux et même des fonds artisanal mis en vente pour faire perdurer l’activité commercial.

En ce qui concerne les ZAD (zone d’aménagement différé), le droit de préemption a été défini par les préfets (article L212-1 du Code de l’urbanisme). Ces zones sont des territoires qui seront aménagés dans le futur pour un projet d’intérêt public. Les propriétaires de ces zones peuvent alors vendre leur bien avec une liberté totale. Ce droit est valable six ans à compter du jour où l’acte de création de la zone pour une collectivité publique ou autre organisme prévoyant des aménagements pour la commune est publiée.

Les communes disposent également d’un droit de préemption sur les espaces naturels sensibles afin de protéger ces zones. Cela permet aux communes d’acquérir ces zones sensibles pour préserver les paysages et la biodiversité (article L215-1 du Code de l’urbanisme). Le département dispose de ce droit, mais il lui est possible de le déléguer aux collectivités publiques des communes.

Droit de préemption : qu’en est-il pour les locataires ?

Il existe un droit de préemption spécifique pour les locataires.
Lorsqu’un locataire a pour résidence principale un local d’habitation loué et vide en cas de congé pour vente, il a un droit de préemption (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le propriétaire qui loue ce bien et qui veut le vendre peut donner congé à son locataire à la fin du bail. Mais il a l’obligation de proposer en priorité au locataire s’il souhaite acquérir le logement (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En donnant congé à son locataire, il est considéré que le propriétaire lui fait une offre de vente.

Le locataire a également un droit de préemption si son local d’habitation est vendu pour la première fois au cours d’une subdivision d’un ou plusieurs locaux d’habitation de l’ensemble ou partie de l’immeuble en lots. Il s’agit du même procédé pour des parts ou actions des sociétés lors d’une division d’un immeuble par fractions qui seront données aux associés propriétaires (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975).

Qu’en-est-il des délais des droits de préemption ?

Les délais varient d’un type de droit à un autre. Pour les locataires, ils ont deux mois à partir du jour où la proposition a été faite, et ce dans toutes les situations.
Pour les collectivités publiques, la situation rentre en ligne de compte. Pour le droit de préemption urbain, le propriétaire de la zone doit envoyer une DIA à la commune. Et la commune a un délai de deux mois pour répondre à la demande (article L213-2 du Code de l’urbanisme). Concernant les espaces naturels sensibles, il s’agit d’un délai de trois mois pour le droit de préemption.