La valeur vénale immobilière est une valeur de marché. Il s’agit d’un “juste prix” estimé sur une marché libre et à un instant t. L’expertise de valeur vénale peut être demandée dans différents contextes. Les demandes d’intervention sont parfois complexes. Cet article précise les principaux cas pour lesquels le recours à un expert en valeur vénale immobilière s’avère utile.

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Avant de détailler les contextes, pour mieux comprendre la notion d’expertise de valeur vénale immobilière, vous pouvez consulter cette fiche conseil :
Exemples de facteurs entrant en compte dans la valeur d’un bien immobilier

Les contextes transactionnels “classiques” d’achat et vente immobilière

Lorsqu’on évoque la valeur vénale immobilière, on a souvent à l’esprit un contexte d’achat ou de vente immobilière.

  • L’estimation de valeur vénale dans un contexte transactionnel permet, en effet, de positionner un prix par rapport à une valeur de marché.
  • En tant que vendeur, la valeur vénale Immobilière permet de fixer un prix de mise en vente de façon cohérente avec le marché.
  • En tant qu’acquéreur, la valeur est importante en vue d’identifier les “bonnes affaires”.
    L’expertise met en lumière les prix sur et sous évalués par rapport à la valeur de marché

Les contextes transactionnels de type “approche investisseur”

La valeur vénale immobilière est stratégique pour un investisseur immobilier. Elle permet, par exemple, à un marchand de biens de projeter un ROI futur. Cas courant : le marchand de biens achète un immeuble en bloc et revend ensuite les logements à l’unité, le tout avec une plus value sur son opération initiale. Dans son contexte, le marchand de biens a intérêt à disposer d’une expertise de valeur vénale afin de sécuriser son opération (optimiser son gain, limiter le risque). Cette démarche est la même pour l’investisseur locatif qui achète un immeuble d’habitation ou de bureaux en vue d’obtenir des revenus locatif. L’expertise de valeur vénale et locative, avant achat, éclaire la situation au regard des revenus locatifs réels ou théoriques (anticipation des flux financier).

Les contextes de financements bancaires

Un bien immobilier peut être financé sur fonds propres. Néanmoins, il est courant de recourir à un financement bancaire. Aussi, pour les demandes d’emprunt, de crédit-bail ou de lease-back, les établissements financier exigent généralement la fourniture d’expertise d’une valeur vénale immobilière. Le contexte bancaire représente donc un volume important des estimations de valeur vénale.

Fait d’actualité : l’expertise de valeur vénale immobilière est devenue obligatoire pour les banques, en raison d’une récente directive européenne. Objectif : une meilleure évaluation du risque de la banque. En savoir plus en cliquant-ici

Les contextes comptables et notamment les obligations IFRS

En comptabilité, les actifs immobiliers, apparaissent souvent selon une valeur historique d’achat. Or, cette information perd de son sens, au fil du temps, lorsque la valeur enregistrée comptablement est différente de la valeur vénale. C’est la raison pour laquelle, une valeur vénale immobilière peut permettre une revalorisation de haut de bilan. L’objectif est le plus souvent d’améliorer la communication financière de l’entreprise pour une meilleure transparence vis à vis des parties prenantes.

Bon à savoir : les obligations comptables internationales imposent la réalisation de valeurs vénales immobilières indépendantes. L’expertise de valeur vénale est alors obligatoire pour les entreprises soumises aux normes IFRS si un élément fait à penser que la valeur immobilière s’est significativement améliorée (ex : mise en service d’un échangeur autoroutier à proximité) ou au contraire si elle s’est dépréciée (ex : forte disponibilité de locaux similaires dans un périmètre proche).

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Les contextes familiaux, fiscaux ou juridiques

Au delà de ce qui a été évoqué plus haut, la valeur vénale immobilière est encore importante dans de multiples autres contextes. Notamment les contextes familiaux de transmission patrimoniale qui concernent autant les particuliers que les entreprises. Par exemple, la succession, donation, partage ou encore le divorce. Des opérations juridiques peuvent également nécessiter une valorisation immobilière. Il s’agit généralement d’opérations d’apports d’actifs à des sociétés spécifiques. Comme par exemple : l’apport de l’actif immobilier à une SCI ou dans le cadre de la fusion de 2 sociétés.

Au plan fiscal, la valeur vénale est utile pour sécuriser une déclaration IFI (anciennement ISF). Cce besoin est bien sûr, un exemple, parmi d’autres. Lire notre article à ce sujet : Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : l’essentiel à connaître

Les contextes réglementaires et/ou sectoriels

L’expertise de valeur vénale immobilière est une démarche qui peut trouver un ancrage réglementaire ou sectoriel propre à quelques “familles” de sociétés.

  • Ainsi, par exemple, les organismes d’assurance et les mutuelles sont soumises à des obligations d’expertise quinquennale imposées par leur “gendarme des marchés” (l’ACPR qui est l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).
  • Les gestionnaires de “pierre papier” comme l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont obligés de faire réaliser une évaluation immobilière au moins 4 fois par an et à 3 mois d’intervalle, par deux experts immobiliers distincts

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Autre article sur le thème de la valeur vénale immobilière : L’exhaustivité des prix immobiliers diffusés par les notaires

En compléments : www.expertise-lamy.fr et www.lamy-entreprise.com

Vos questions au jour le jour sur les contextes d’intervention de valeur vénale immobilière

  • Quel tarif pour une expertise valeur vénale immobilière ?
  • Comme estimer la valeur vénale d’un bien immobilier lors d’une succession ?
  • Quelle différence entre valeur vénale d’un bien mobilier et d’un actif immobilier ?
  • Comment devenir un expert immobilier agréé par tribunal ou une compagnie d’expertise reconnue ?
  • Quel est le prix d’une expertise immobilière judiciaire ?
  • Combien coûte une expertise immobilière par un notaire ?